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Cu nto tiempo pasa desde que nos marcamos el objetivo de comprar una casa hasta que entramos a vivir en ella? Cu nto dinero se invierte en cada uno de los pasos? La media desde que se solicita una hipoteca hasta que se firman las escrituras se mueve en torno al mes. A este tiempo habr a que sumarle lo que tardar amos en encontrar la casa que encaje con nuestras necesidades. En cuanto al coste, los gastos de una hipoteca suelen suponer el 10% del precio de la vivienda. Vamos a ver lo que tendr a que hacer un comprador paso a paso, con el fin de desgranar plazos y costes. Adem s, al final del art culo, se apuntan una serie de reflexiones sobre la idoneidad de esperar a comprar un piso en 2013, teniendo en cuenta que se elimina la desgravaci n y se sube el IVA, pero tambi n que los precios continuar n su tendencia descendente a lo que se a ade el nuevo escenario consecuencia de la creaci n del Sareb o banco malo

B squeda

Se puede optar por hacer un primer filtrado a trav s de los portales inmobiliarios y concertar visitas directamente con los anunciantes. Una gran idea es acudir a una agencia, que presentar inmuebles en funci n de los criterios que se expongan. Tambi n es posible echar un vistazo a la oferta inmobiliaria bancaria, visitar una promoci n concreta, asistir a una feria inmobiliaria En funci n de cu l sea el punto de partida, y de si lo buscamos por nuestra cuenta o nos ayudamos de un profesional, el plazo ser mayor o menor. Tambi n influye la prisa que se tenga por comprar. El tiempo se reducir dr sticamente cuanto mayor sea el grado de definici n de lo que se quiere: localizaci n, superficie, precio, etc. Este primer paso no tiene ning n coste, ya que nicamente se est valorando la oferta.

n personal. Se trata de informaci n relativa a nuestra persona: DNI, vida laboral, declaraci n de la renta El DNI electr nico facilita mucho las cosas. Por ejemplo, la recepci n de la vida laboral tarda 4 d as laborables, pero con la identificaci n electr nica se obtiene al momento. Por otro lado, no es lo mismo trabajar por cuenta ajena que ser aut nomo. Los primeros tendr n que aportar n minas y contrato laboral, mientras que los segundos aportar n las declaraciones trimestrales del IVA y el IRPF.

n relativa a la casa. Tiene que ver con el inmueble que se tiene la intenci n de comprar. El tiempo en reunirla var a en funci n de si se solicita en persona o si alguien se encarga por nosotros. Ponernos en manos de una agencia acorta mucho los plazos. Debes tener en cuenta que cada documento se solicita en un sitio. La nota simple registral, que cuesta unos 25 euros, se pide en el Registro de la Propiedad, y ser expedida habitualmente ese mismo d a o al d a siguiente de la solicitud. El certificado del administrador de los gastos comunidad se debe pedir al administrador de la finca o al presidente de la comunidad. El certificado positivo ITE se consulta en el servicio de urbanismo del ayuntamiento. Las escrituras y el ltimo recibo del IBI son documentos que debe aportar el propietario. Cuando se trata de una vivienda de obra nueva, la documentaci n la aporta el promotor. Realmente, con la documentaci n personal ya podr a poner en marcha el an lisis, dej ndonos tiempo para conseguir el resto de la documentaci n relativa a la vivienda, que ser necesaria para llevar el contrato de compraventa a escritura p blica. El credit scoring puede llegar a tardar entre 10 15 d as. Existen entidades que aplican una comisi n de estudio, y tambi n las hay que cobran una de apertura. Es m s que interesante negociar con el banco este tipo de comisiones y comparar diferentes ofertas.

Tasaci n

Cuando la entidad ya ha comprobado que podemos responder econ micamente a la hipoteca, se solicita una tasaci n. La documentaci n sobre la vivienda es fundamental para llevarla a cabo. La entidad donde se solicita la hipoteca se pone en contacto con la tasadora, que enviar a un profesional para que elabore un informe de valoraci n. Desde que se solicita este informe hasta que ste llega a la entidad pasa, m s o menos, una semana. El precio de la tasaci n depende de muchos factores, pero podemos aceptar un coste medio de unos 300 350 euros.

Gestor a

La gestor a es la que prepara todo para acudir al notario a firmar las escrituras. Desde que se obtiene la conformidad del banco, la gestor a tarda entre dos y siete d as en dejarlo todo listo en el notario. Tambi n es la que se encarga de liquidar impuestos e inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, es decir, que recoge las escrituras firmadas en la notar a entre dos y siete d as despu s para hacer estos dos ltimos tr mites. De hecho, tras la visita al notario, se manda una copia de la escritura al Registro para que ste anote el cambio de propietario del inmueble por medio de un asiento. A partir de esta anotaci n, se abre un plazo de diez d as h biles para liquidar impuestos y recibir la escritura original.

La gestor a es una empresa independiente cuya contrataci n es voluntaria. No obstante, cuando se necesita financiaci n para adquirir un piso, la entidad no suele permitir que el comprador se encargue personalmente de la gesti n. Como acreedores de nuestra deuda, no pueden permitir que haya fallos durante el proceso, as que se aseguran de que todo siga unos cauces muy definidos. Adem s, las gestor as tienen seguros de responsabilidad civil que responden en caso de surjan problemas. En cuanto al coste, una vivienda de 200.000 euros tendr a unos gastos de gestor a de unos 350 euros aproximadamente.

Notar a

Aqu es donde se producir la firma de la compraventa y de la hipoteca. Las cuatro partes fundamentales que tomar n parte en este momento son el comprador, el vendedor, el banco y el notario. Tres d as antes de la cita, el comprador ha tenido la oportunidad de acercarse a la notar a para leer toda la documentaci n que se le presenta para firmar. El mismo d a de la firma, tiene el derecho de preguntar todo aquello que desconozca o que no le quede claro. En esta reuni n, tras comprobar la identidad de los asistentes y la de la vivienda, se leen todos los folios que componen la escritura de compraventa y la hipotecaria. Desde que se inicia la lectura hasta que se produce la firma suelen pasar entre 30 minutos y una hora, a no ser que se planteen cambios que obliguen a rectificar o a realizar anotaciones en los folios. Los honorarios que deben pagarse dependen del n mero de folios, pero siguiendo con el ejemplo de una vivienda de 200.000 euros, la factura notarial rondar a los 1.000 euros.

No es lo mismo comprar una vivienda de segunda mano que una nueva, ya que difieren en lo relativo a impuestos.

Hasta final de a o se beneficia de un IVA superreducido del 4%. As , una vivienda de 200.000 pagar 8.000 euros en concepto de IVA. A partir de 2013, este impuesto sube al 10%, es decir, que se pagar n 20.000 euros en vez de 8.000. El comprador abona el IVA al promotor de la vivienda, requiri ndole la entrega de la correspondiente factura.

Hay dos impuestos. El impuesto de actos jur dicos documentados (AJD), que es un gravamen que depende de cada comunidad aut noma, manej ndose un porcentaje que est entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, no solo el importe del pr stamo. Por ejemplo, si un pr stamo tiene marcado este valor en 150.000 euros y el porcentaje que se aplica en la regi n donde se ubica la vivienda es del 1%, pagaremos 1.500 euros.

El otro impuesto es el de transmisiones patrimoniales (ITP), que tambi n depende de la regi n, si bien oscila entre el 6% y el 8%. Para una vivienda escriturada en Madrid por 200.000 euros, habr a que desembolsar 14.000 euros (7%), pero para una casa por el mismo valor en Catalu a, se pagar an 18.000 euros (8%). Para pagar estos dos impuestos se debe acudir a la oficina liquidadora de la regi n donde est la vivienda que se ha comprado. Se trata del paso final, aquel que nos protege jur dicamente frente a terceros. La gestor a es la que se encargar a de este ltimo engranaje dentro del proceso de compra, y es el propio Registro quien se encarga de llamarla unos 15 d as despu s de haber llevado la escritura para que pase a recogerla. Acto seguido, la gestor a la lleva al banco, y el banco llama al comprador para que las recoja. Desde que se firma hasta que el comprador recoge las escrituras originales en el banco tras liquidaci n de impuestos y Registro, pueden pasar dos meses. Se alar que una vivienda de 200.000 euros tendr a unos gastos registrales que se mover an alrededor de los 700 euros.

Con la eliminaci n de la deducci n y la subida del IVA, a partir de enero del a o que viene, es probable que las transacciones se resientan. Si bien es cierto que estas ventajas han impulsado a la demanda a dar el paso definitivo en el ltimo trimestre del a o, 2013 no ser un a o perdido en cuesti n de compra de vivienda.

El precio seguir a la baja, colocando en el mercado buenas oportunidades, si bien en determinados n cleos se ha alcanzado ya el m ximo ajuste. La puesta en marcha de la Sareb, el malo espa ol, dibuja un panorama competitivo en lo que respecta a las ofertas de los bancos, por lo que el resto de vendedores tendr n que dar una vuelta de tuerca a sus estrategias de venta. Si la Sareb quiere competir, el ajuste ser m s r pido, pero dado el largo horizonte de su gesti n (15 a os) podr a optar por limitar las bajadas de precio .
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